Why Sweden’s $41 Billion of Property Debt Is Alarming Europe
(Bloomberg) - Selbst in Schweden wussten nur wenige Menschen viel über Castellum AB. Doch der überstürzte Verkauf von 40 Millionen (Anm.: Stück) Aktien des Immobilienunternehmens Anfang des Monats wird nun von einigen als Vorbote für die Zukunft des europäischen Immobilienmarktes gesehen.
Der Verkäufer, M2 Asset Management AB, begründete die Entscheidung mit
sinkenden Marktpreisen, die seine "Fähigkeit zur Erfüllung seiner
finanziellen Verpflichtungen" beeinträchtigten. Der Ausstieg eines
Großaktionärs ist nur die jüngste Episode in einem turbulenten Jahr, in dem
sich der Börsenwert der schwedischen Immobilienunternehmen halbiert hat.
Eine Besserung ist kaum zu erwarten. Nach Angaben von Bloomberg muss der
schwedische IMMO-Sektor im nächsten Jahr Schulden in Höhe von 10 Mrd. USD
zurückzahlen, und bis Ende 2026 besteht ein Refinanzierungsbedarf von rund
41 Mrd. USD.
Der Finanzierungsengpass, mit dem Schwedens Immobilienunternehmen
konfrontiert sind, ist auf ihre variabel verzinsten Anleihen und ihre
kurzfristigen Fälligkeiten in einem Umfeld steigender Zinssätze zurückzuführen.
Obwohl der Immobilienmarkt des nordischen Landes dadurch anfälliger ist als
andere in der Region, wird er als möglicher Lackmustest für den übrigen
Sektor in Europa genau beobachtet.
Einigen Immobilienunternehmen könnte nichts anderes übrig bleiben, als den
Aktienmarkt anzuzapfen, um Geld zu beschaffen.
"Im schlimmsten Fall, wenn die Kreditmärkte nicht auftauen, könnte Schweden
der erste in einer Reihe von Rettungsemissionen von börsennotierten
Immobilienunternehmen in Europa sein", so Peter Papadakos, Geschäftsführer
von Green Street. "Das hätte erhebliche Auswirkungen auf den
börsennotierten Immobiliensektor in Europa".
Die schwedische Zentralbank und die schwedische Finanzaufsichtsbehörde
haben wiederholt davor gewarnt, dass die Risiken, die sich aus der
Verschuldung von Gewerbeimmobilien ergeben, eine Gefahr für die finanzielle
Stabilität des Landes darstellen. Die größte Sorge ist der Spillover-Effekt
für die schwedischen Banken: Die Immobilienkredite machten im vergangenen
Jahr etwa zwei Drittel des gesamten Kreditbestands in dem nordischen Land
aus, verglichen mit weniger als einem Drittel in vielen größeren
Volkswirtschaften des Euroraums.
Anders Kvist, ein leitender Berater des Direktors der schwedischen Finanzaufsichtsbehörde FSA, sagte, dass die Aufsichtsbehörde seit mindestens vier Jahren vor der hohen Verschuldung von Gewerbeimmobilienunternehmen warnt.
"Sinkende Immobilienwerte könnten einen Dominoeffekt auslösen", sagte Kvist. "Wenn die Immobilienwerte fallen, verringert sich die verfügbare Sicherheit für den Kredit. Dies kann dazu führen, dass mehr Sicherheiten verlangt werden, was wiederum Notverkäufe erzwingt."
Gewerbliche Vermieter wie Fastighets AB Balder, SBB und Castellum - das am Donnerstag seine Ergebnisse für das dritte Quartal vorlegt - haben in den letzten zehn Jahren in Schweden eine Wachstumsstrategie verfolgt, die auf der Beschaffung von billigem Geld in Milliardenhöhe von renditehungrigen Anleiheinvestoren beruhte. Diese Strategie wurde von allen europäischen Märkten übernommen, die von rasiermesserscharfen Zinssätzen und boomenden Immobilienpreisen profitierten. Die ansteigende Inflation und die daraus resultierende aggressive Straffung der Geldpolitik durch die Zentralbanken haben das Blatt gewendet. Die Auswirkungen auf Schwedens fremdfinanzierten Immobilienmarkt, der im vergangenen Jahr zu den weltweit lebhaftesten gehörte, waren schnell und brutal. Die SBB-Aktien sind im Jahr 2022 um 81 % gefallen. Die Anleihen des gesamten Sektors sind in den Keller gerutscht. Die Ratingagentur Moody's Investors Service hat am Mittwoch das Investment-Grade-Rating von Balder auf High Yield herabgestuft.
SBB: Samhallsbyggnadsbolaget Norden AB, ist ein in Schweden ansässiges Unternehmen, das Gemeinschaftsimmobilien in der nordischen Region sowie Mietwohnungen in Schweden besitzt.
Es ist für viele Unternehmen eine düstere Kombination auf einem Markt geworden, auf dem leicht verdientes Geld diejenigen belohnt hat, die ein aggressives Wachstum anstreben", sagte Martin Edemalm, ein Anleiheportfoliomanager bei SEB Investment Management in Stockholm. "Aber jetzt hat sich der Markt grundlegend verändert."
Schwedische Immobilienunternehmen müssen in den nächsten fünf Jahren fällige Anleihen in Höhe von 40,8 Mrd. USD zurückzahlen, ein Viertel davon im Jahr 2023. Wie sie diese Rückzahlungen bewältigen, wird als entscheidend für den gesamten europäischen Sektor angesehen.
"Europäische Immobilienunternehmen haben im Allgemeinen einen geringeren Verschuldungsgrad und längere Fälligkeitsprofile als ihre schwedischen Konkurrenten", so Edemalm, dessen Unternehmen Anleihen im Wert von rund 300 Milliarden Kronen (26,5 Milliarden US-Dollar) verwaltet. "Steigende Zinssätze sind jedoch ein klarer Negativfaktor für die Anlageklasse, so dass davon auszugehen ist, dass die Renditeanforderungen für europäische Immobilien steigen werden, was die Bewertungen unter Druck setzt.
Da sich die Anleiherenditen - und damit die Kreditkosten - auf einem unerschwinglich hohen Niveau bewegen, ist ein Großteil der Fremdfinanzierung für einige Unternehmen zu teuer geworden. Im letzten Quartal schrumpfte der Absatz von Immobilienanleihen auf 6,3 Milliarden Kronen, den niedrigsten Stand seit den letzten drei Monaten des Jahres 2018. Dies führt dazu, dass die Emittenten verzweifelt nach Bankkrediten suchen, da ihre Bilanzen unter der Last eines hohen Verschuldungsgrads und sinkender Immobilienbewertungen leiden.
Jens Andersson, der Finanzchef von Castellum, sagte, dass das Unternehmen neben den traditionellen Hypothekendarlehen der nordischen Banken auch andere Finanzierungsmärkte prüft. Als Beispiel nannte er US-Privatplatzierungen wegen ihrer langen Laufzeit und wettbewerbsfähigen Preise. Aber auch dieser Sektor hat nach den jüngsten Turbulenzen auf dem britischen Goldmarkt noch einige Hürden zu überwinden.
Eine alternative Möglichkeit, die Finanzierungsknappheit zu lindern, ist der Verkauf von Vermögenswerten. Die SBB hat im zweiten Quartal Immobilien im Gesamtwert von 6,7 Milliarden Kronen veräußert und in jüngster Zeit weitere Verkäufe im Wert von mindestens 10,5 Milliarden Kronen angekündigt. Im Juli warnte die Rating-Agentur Standard & Poor's, es bestehe eine "eins zu drei Chance", dass sie ihr Rating für den Vermieter auf Non-Investment-Grade herabsetzen könnte.
Diese Verkäufe haben die Aufmerksamkeit der Anleger auf ein weiteres Problem gelenkt: Schwedens ungewöhnlich hohes Maß an Überkreuzbeteiligungen, die in der Vergangenheit Warnungen von Rating-Agenturen über Governance-Risiken und potenzielle Interessenkonflikte hervorgerufen haben. M2 Asset Management verkaufte seine Beteiligung an Castellum an einen anderen Vermieter, Akelius Residential Property AB.
Der Immobilienmogul Rutger Arnhult sorgte für Aufsehen, als er zum Vorstandsvorsitzenden von Castellum ernannt wurde, nachdem er zuvor zum Vorsitzenden des Unternehmens gewählt worden war. Arnhult kontrolliert auch M2 und ist der größte Anteilseigner der Corem Property Group, die im vergangenen Jahr mit einer anderen seiner Beteiligungen, der Klovern AB, eine Fusion im Wert von 1,7 Milliarden Dollar einging. Castellum wiederum besitzt ein Drittel des norwegischen Vermieters Entra ASA, an dem auch Balder beteiligt ist.
In einem Bericht über das norwegische Finanzsystem vom Mai erklärte die FSA, dass die wachsende Verschuldung im Immobiliensektor nach wie vor "eine erhebliche Schwachstelle für die Finanzstabilität" darstelle. Die Aufsichtsbehörde fügte hinzu, dass sie die Verschuldung von Gewerbeimmobilienunternehmen genau verfolge, da diese "oft eine wichtige Rolle in Finanzkrisen gespielt haben".
Maria Gillholm, Immobilienanalystin bei Moody's, sagt, dass die komplexen Eigentumsverhältnisse bei schwedischen Immobilienunternehmen "ihren Zugang zu Kapital weiter einschränken, da sich die Unternehmen in der Regel darauf konzentrieren, ihre eigene Liquidität in einem Abschwung zu schützen".
"Entra, an dem Castellum und Balder zusammen eine Mehrheitsbeteiligung halten, ist ein gutes Beispiel", sagte sie. "In einem Abschwung, in dem man sich um die eigene Liquidität kümmern und möglicherweise Vermögenswerte verkaufen muss, könnte es schwieriger sein, alle zur Unterstützung einer Kapitalzufuhr zu bewegen...................
https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html
TAG Tegernsee IMMOBILIEN AG
WKN: 830350 ISIN: DE0008303504
ex Dividende immer im Mai
23.8.2022 TAG offizielle Betriebs-Kenn-ZAHLEN zum 1. Halbjahr 2022:
TAG Immobilien hat Zahlen für das erste Halbjahr 2022 vorgelegt. Das
Hamburger Unternehmen meldet einen Anstieg der Nettomiete von 166 Millionen
Euro auf 169,1 Millionen Euro. Auf bereinigter Basis ist das EBITDA von
114,2 Millionen Euro auf 117,6 Millionen Euro gestiegen.
Unter dem Strich meldet TAG Immobilien einen Gewinnrückgang von 324,1
Millionen Euro auf 301,8 Millionen Euro.
Die Funds from Operations (Mittel aus dem operativen Geschäft) sind im ersten
Halbjahr 2022 von 91,5 Millionen Euro auf 96,2 Millionen Euro gestiegen.
„Die TAG führt weiterhin eine halbjährliche Bewertung ihres
Immobilienportfolios durch. Aus der Bewertung zum 30. Juni 2022 resultierte
ein Bewertungsgewinn von insgesamt 273 Millionen Euro“, so das Hamburger
Unternehmen am Dienstag. Man bewerte das Portfolio in Deutschland nun mit
rund 1.270 Euro je Quadratmeter (Anm. Andi: für 100 qm sind das 127.000 €)
und einer Bruttoanfangsrendite von 5,1 Prozent, heißt es.
Die Prognose für 2022 wird bestätigt. Das Unternehmen erwartet Funds from
Operations (Mittel aus dem operativen Geschäft) zwischen
188 Millionen Euro und 192 Millionen Euro. Als Dividende sollen auf dieser
Basis 142,5 Millionen Euro an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Nach der
jüngsten Kapitalerhöhung verteilen sich die Summen aber auf eine größere
Anzahl an TAG Immobilien Aktien (WKN: 830350, ISIN: DE0008303504, Chart).
„Mit Hilfe des Erlöses aus der Bezugsrechtskapitalerhöhung und unter
Verwendung vorhandener liquider Mittel konnte die Brückenfinanzierung für
die ROBYG-Akquisition bereits von 650 Millionen Euro zum 30. Juni 2022 auf
310 Millionen Euro im Juli 2022 reduziert werden. Die Laufzeit der
Brückenfinanzierung wurde darüber hinaus bis Januar 2024 verlängert“, so
TAG Immobilien. Der verbleibende Betrag solle im Wesentlichen durch
gezielte Verkäufe von Wohnungen in Deutschland im zweiten Halbjahr 2022
finanziert werden, kündigt die Gesellschaft an.
https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=stock&ID=164612#ref=rss
Zuletzt hatte die Aktie schon belastet, dass die Kreditrating-Agentur Moody's wegen Bedenken am Wert der Immobilien das Investment-Grade-Rating für TAG Immobilien entzogen hat . Dies sei enttäuschend und langfristig belastend, urteilte Analyst Sander Bunck von der britischen Investmentbank Barclays am Vortag. [1]
Kursnotizen: Kurs v. 4.1.2022 24,71 € versus 13.10.2022 6,13 €
Quelle Marketscreener: (Diese Kennzahlen hier von Marktescreener sind
aktuell mit Vorsicht zu genießen)
Estimated KGV 2022 2,55 x, eKGV 2023 5,65x, Buchwert je Aktie 20,4 €;
Nettoverschuldung 3.391 Millionen Euro; Verschuldungsgrad 15.5 x;
Umsatzrendite 153 %; Dividendenrendite 13,6 %;
Unternehmenswert 4.441 Millionen €;
https://www.vonovia.de/de-de
500.000 Wohnungen an rund 400 Standorten in Deutschland gemäß der
Vonovia site.
VONOVIA SE WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1
KURSNOTZIZEN: 5. Jänner Kurs 49,00 versus (nur mehr)13.10.2022 20,75 €/ Aktie
Marketscreener Zahlen (siehe Relevanzhinweis oben bei TAG)
Dividendenrendite 9,3 % f. 2022, KGV 4,43 x, Buchwert 46,1 €,
Nettoverschuldung 43,791 Mrd.; Verschuldungsgrad (Schulden / EBITDA) = 15,8
x; Umsatzrendite 80 %, Unternehmenswert 59 Mrd. €
Quelle Marketscreener[2]
DJ: Vonovia startet Investorensuche für Beteiligung an Portfolios
FRANKFURT (Dow Jones)--Vonovia sucht in Gesprächen mit Investoren Partner für Bestände in Schweden und in Baden-Württemberg. Die beiden Teilportfolios seien separiert und sauber strukturiert worden, sagte Vorstandschef Rolf Buch im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Als Partner kämen langfristige Kapitalsammelstellen in Be-tracht, etwa Pensionsfonds, Versicherungen und Staatsfonds. "Der Partner muss die Spezifika des deutschen bzw. schwedischen Wohnungswesens verstehen und bereit sein, einen attraktiven Wert für die Immobilien zu bezahlen", so Buch.
Jahrelang profitierte Vonovia von extrem niedrigen Kapitalkosten. Jetzt stehe der Kapitalmarkt als Finanzierungsquelle für Wachstum nicht mehr zur Verfügung, so Buch in dem Gespräch mit der Zeitung. "Die alte Art der Akquisitionsfinanzierung, also Ausgabe neuer Aktien, verbietet sich bei dem niedrigen Aktienkurs." Daher sei es notwendig, das Geschäftsmodell anzupassen. "Hier kommen die angekündigten Joint Ventures ins Spiel - als alternative Eigenkapitalquelle." Die Vonovia-Aktie hat sich seit Jahresbeginn halbiert.
Kontakt zum Autor: unternehmen.de@dowjones.com DJG/kla
(END) Dow Jones Newswires
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2022-09/57138891-vonovia-startet-investorensuche-fuer-beteiligung-an-portfolios-015.htm